En Kansas, los propietarios pagan una mediana de $2,798 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 1.29%, la 13.ª más alta de los 51 estados que cubrimos. El plazo para apelar: 30 días tras el aviso (hacia marzo). Aquí verá quién fija el valor de su casa, cómo impugnarlo y qué pruebas funcionan.
Abre prontoEl período de apelación informal de primavera de 2026 cerró en marzo. El período de pago bajo protesta (payment under protest) para los impuestos de 2026 se abre cuando se envían los estados de cuenta de impuestos, de noviembre al 15 de diciembre, y cierra el 20 de diciembre de 2026 (o al momento del pago, si paga más tarde). El próximo período de primavera se abre con los avisos de 2027, que se envían a más tardar el 1 de marzo de 2027.
Su primera apelación es ante el tasador del condado (county appraiser) y debe presentarse dentro de los 30 días posteriores al envío del aviso (K.S.A. 79-1448). Después, el tasador del condado celebra una reunión informal. Ejemplo: el condado de Johnson empezó a enviar sus avisos de 2026 el 25 de febrero de 2026, y el condado fijó la fecha límite de la apelación informal el 27 de marzo de 2026. Para el paso siguiente, la BOTA y la Division of Property Valuation (División de Valuación de Propiedades) indican 30 días desde el envío de los resultados de la reunión informal. Pero K.S.A. 79-1448 y 79-1606 fijan 18 días para las apelaciones de reclamos menores (small claims) y ante el funcionario de audiencias. Para no perder su derecho a apelar, presente dentro de 18 días. El pago bajo protesta (payment under protest) es una vía aparte. Se presenta ante el tesorero del condado (county treasurer) cuando paga su impuesto a la propiedad, o a más tardar el 20 de diciembre si para entonces paga una parte o la totalidad. Los estados de cuenta de impuestos se envían de noviembre al 15 de diciembre. No puede usar ambas vías para la misma propiedad y el mismo año fiscal.
El tasador del condado envía por correo un Notice of Appraised Value (aviso de valor tasado) a cada propietario a más tardar el 1 de marzo (el condado de Johnson empezó a enviar sus avisos de 2026 el 25 de febrero). El aviso muestra su valor tasado, explica su derecho a apelar e incluye un formulario de apelación. El aviso no significa que usted deba más impuestos. Las tasas de impuestos las fijan por separado los gobiernos locales.
Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
El tasador del condado (county appraiser) valora todos los bienes inmuebles del condado al 1 de enero. El tasador del condado también atiende su primera apelación, en una reunión informal. Si no queda satisfecho, algunos condados tienen un funcionario de audiencias (hearing officer) o un panel del condado. Si no lo hay, o después de ese paso, usted apela ante la Board of Tax Appeals (BOTA, Junta Estatal de Apelaciones Tributarias). Las viviendas se valoran a su valor justo de mercado al 1 de enero de cada año. Sus impuestos se basan en el valor de avalúo, que es el 11.5% del valor tasado para las propiedades residenciales. Los valores se actualizan cada año. La ley exige que el tasador del condado vea e inspeccione en persona cada parcela al menos una vez cada seis años, así que alrededor de una sexta parte de las viviendas se inspeccionan cada año.
La reunión informal es obligatoria antes de poder seguir apelando. El tasador debe mostrar las pruebas en que se basa el valor, incluido cómo cambió respecto al año pasado y los datos de la ficha de la propiedad. Lleve sus propias pruebas. El tasador debe darle un resultado por escrito y no puede subir su valor a causa de la reunión informal. Si el tasador no cambia el valor, usted puede seguir apelando.
Lo que funciona en Kansas: Ventas recientes de viviendas similares cercanas. Pida al tasador del condado las ventas comparables que usó para el valor de su vivienda.; Su contrato de compra o la declaración de cierre (closing statement), si compró la vivienda en los últimos dos o tres años; Una tasación reciente de su vivienda hecha por un tasador certificado en Kansas, con fecha de vigencia del 1 de enero del año que está apelando. Una sola tasación así puede devolver la carga de la prueba al condado.; Fotos y presupuestos de reparación de daños o problemas de estado que el condado no consideró por completo; Correcciones a la ficha de la propiedad (property record card), como los pies cuadrados, el número de habitaciones o el estado.
Devuelva a su tasador del condado el formulario de apelación que está al reverso de su Notice of Appraised Value (aviso de valor tasado), o presente en línea si su condado lo ofrece. Su condado puede exigir una audiencia por teléfono, en persona o basada en las pruebas enviadas con el formulario. El tasador del condado celebra la reunión y le envía por correo el resultado por escrito. Si no está de acuerdo, puede apelar el resultado, como se explica abajo. Costo: Sin cuota.
En la reunión informal, el tasador del condado debe empezar por darle las pruebas que respaldan el valor. En una audiencia o ante la BOTA, el condado debe demostrar que su valor es correcto, por preponderancia de la prueba. No hay una presunción legal de que el valor del condado sea correcto. La única excepción son las propiedades comerciales e industriales arrendadas, lo que no se aplica a una vivienda.
La BOTA y la Division of Property Valuation (División de Valuación de Propiedades) indican presentar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de envío de los resultados de la reunión informal. Pero K.S.A. 79-1448 y 79-1606 fijan 18 días para las apelaciones de reclamos menores (small claims) y ante el funcionario de audiencias, así que, para estar seguro, presente dentro de 18 días. Para una vivienda unifamiliar, debe ir primero a la Small Claims Division (División de Reclamos Menores) de la BOTA. Si no está de acuerdo con la decisión de Small Claims, puede apelar después ante la división ordinaria de la BOTA dentro de los 30 días siguientes a esa decisión. Si su condado tiene un funcionario de audiencias (hearing officer) o un panel, usted apela primero ante él presentando ante el secretario del condado (county clerk) dentro de los 18 días siguientes al envío de la decisión final del tasador (K.S.A. 79-1606). Después puede apelar la orden del funcionario de audiencias ante la BOTA dentro de 30 días (K.S.A. 79-1609). Pregunte a su tasador del condado qué pasos se aplican en su condado. Presente el formulario de apelación ante la BOTA en 700 SW Harrison St., Suite 1022, Topeka, KS 66603. Envíe una copia al secretario del condado (county clerk) y al tasador del condado. Incluya una copia del formulario Declaration of Representative (declaración de representante) si otra persona le representa. Las viviendas unifamiliares no pagan cuota en Small Claims. Otras propiedades pagan una cuota fijada por K.A.R. 94-5-8 (por ejemplo, $100 por parcela con un valor de $250,000 o menos en Small Claims). Las audiencias de Small Claims son informales y las atiende un solo funcionario de audiencias. Normalmente se envía una decisión por correo dentro de los 30 días posteriores a la audiencia.
Si el condado baja su valor en la apelación, el valor más bajo se aplica a ese año fiscal. Si pagó bajo protesta, el condado le reembolsa la diferencia con intereses. Durante cinco años después de una reducción que califique, el condado debe revisar cualquier aumento de más del 5% al año, como se explica en las reglas de arriba.
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
Las apelaciones en Kansas se plantean en torno al valor justo de mercado. Las ventas comparables de viviendas similares son la prueba principal, y el condado debe presentar primero sus propias pruebas. La ley de apelaciones también le permite enumerar propiedades comparables como prueba de desigualdad, así que el avalúo desigual puede ser un motivo de apelación ante la BOTA (Junta de Apelaciones Tributarias). Pregunte al tasador de su condado cómo se maneja. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaUna exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Un reembolso de parte del impuesto a la propiedad que pagó sobre su vivienda principal, de hasta $700. Para 2025, los ingresos del hogar tenían que ser de $43,389 o menos, la vivienda no podía valer más de $350,000, y usted tenía que tener 55 años o más, ser ciego o tener una discapacidad total y permanente, ser un veterano con discapacidad o su cónyuge sobreviviente, o tener un hijo dependiente que califique. Es un reembolso que se solicita después de pagar el impuesto, no una reducción del valor de avalúo. Las cifras cambian cada año.
Un reembolso del 75% del impuesto a la propiedad que pagó sobre su vivienda principal, sin tope en dólares. Para 2025, tenía que tener 65 años o más durante todo el año, los ingresos del hogar tenían que ser de $25,380 o menos, y la vivienda no podía valer más de $350,000. Solo puede recibir uno de los tres reembolsos de tipo vivienda principal en un año.
Puede presentar y comparecer por su cuenta. También pueden representarle un familiar, un empleado autorizado, un representante o agente de impuestos, un contador público certificado (CPA), un tasador general certificado o un abogado. Para la reunión informal del condado, un representante que no sea abogado necesita un formulario Declaration of Representative (declaración de representante) del tasador del condado. En Small Claims de la BOTA, un representante que no sea abogado puede hablar por usted. Pregunte a la BOTA por las reglas para representantes en una audiencia ordinaria de la BOTA.
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF o Word. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
Tax Appeal Map es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Su primera apelación es ante el tasador del condado (county appraiser) y debe presentarse dentro de los 30 días posteriores al envío del aviso (K.S.A. 79-1448). Después, el tasador del condado celebra una reunión informal. Ejemplo: el condado de Johnson empezó a enviar sus avisos de 2026 el 25 de febrero de 2026, y el condado fijó la fecha límite de la apelación informal el 27 de marzo de 2026. Para el paso siguiente, la BOTA y la Division of Property Valuation (División de Valuación de Propiedades) indican 30 días desde el envío de los resultados de la reunión informal. Pero K.S.A. 79-1448 y 79-1606 fijan 18 días para las apelaciones de reclamos menores (small claims) y ante el funcionario de audiencias. Para no perder su derecho a apelar, presente dentro de 18 días. El pago bajo protesta (payment under protest) es una vía aparte. Se presenta ante el tesorero del condado (county treasurer) cuando paga su impuesto a la propiedad, o a más tardar el 20 de diciembre si para entonces paga una parte o la totalidad. Los estados de cuenta de impuestos se envían de noviembre al 15 de diciembre. No puede usar ambas vías para la misma propiedad y el mismo año fiscal.
Ante County appraiser informal meeting (reunión informal con el tasador del condado). Devuelva a su tasador del condado el formulario de apelación que está al reverso de su Notice of Appraised Value (aviso de valor tasado), o presente en línea si su condado lo ofrece. Su condado puede exigir una audiencia por teléfono, en persona o basada en las pruebas enviadas con el formulario. El tasador del condado celebra la reunión y le envía por correo el resultado por escrito. Si no está de acuerdo, puede apelar el resultado, como se explica abajo.
Sin cuota.
La reunión informal es obligatoria antes de poder seguir apelando. El tasador debe mostrar las pruebas en que se basa el valor, incluido cómo cambió respecto al año pasado y los datos de la ficha de la propiedad. Lleve sus propias pruebas. El tasador debe darle un resultado por escrito y no puede subir su valor a causa de la reunión informal. Si el tasador no cambia el valor, usted puede seguir apelando.
Puede apelar ante State Board of Tax Appeals (BOTA, Junta Estatal de Apelaciones Tributarias). La BOTA y la Division of Property Valuation (División de Valuación de Propiedades) indican presentar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de envío de los resultados de la reunión informal. Pero K.S.A. 79-1448 y 79-1606 fijan 18 días para las apelaciones de reclamos menores (small claims) y ante el funcionario de audiencias, así que, para estar seguro, presente dentro de 18 días. Para una vivienda unifamiliar, debe ir primero a la Small Claims Division (División de Reclamos Menores) de la BOTA. Si no está de acuerdo con la decisión de Small Claims, puede apelar después ante la división ordinaria de la BOTA dentro de los 30 días siguientes a esa decisión. Si su condado tiene un funcionario de audiencias (hearing officer) o un panel, usted apela primero ante él presentando ante el secretario del condado (county clerk) dentro de los 18 días siguientes al envío de la decisión final del tasador (K.S.A. 79-1606). Después puede apelar la orden del funcionario de audiencias ante la BOTA dentro de 30 días (K.S.A. 79-1609). Pregunte a su tasador del condado qué pasos se aplican en su condado. Presente el formulario de apelación ante la BOTA en 700 SW Harrison St., Suite 1022, Topeka, KS 66603. Envíe una copia al secretario del condado (county clerk) y al tasador del condado. Incluya una copia del formulario Declaration of Representative (declaración de representante) si otra persona le representa. Las viviendas unifamiliares no pagan cuota en Small Claims. Otras propiedades pagan una cuota fijada por K.A.R. 94-5-8 (por ejemplo, $100 por parcela con un valor de $250,000 o menos en Small Claims). Las audiencias de Small Claims son informales y las atiende un solo funcionario de audiencias. Normalmente se envía una decisión por correo dentro de los 30 días posteriores a la audiencia.
Si el condado baja su valor en la apelación, el valor más bajo se aplica a ese año fiscal. Si pagó bajo protesta, el condado le reembolsa la diferencia con intereses. Durante cinco años después de una reducción que califique, el condado debe revisar cualquier aumento de más del 5% al año, como se explica en las reglas de arriba.
Verificado en 2026-10 con fuentes oficiales de Kansas (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.