En Nebraska, los propietarios pagan una mediana de $3,549 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 1.49%, la 7.ª más alta de los 51 estados que cubrimos. El plazo para apelar: 1–30 de junio (secretario del condado). Aquí verá quién fija el valor de su casa, cómo impugnarlo y qué pruebas funcionan.
Cerrado en 2026Cerrado para 2026. El próximo período de protesta es del 1 de junio al 30 de junio de 2027.
Presente una protesta ante el secretario del condado (county clerk) del 1 de junio al 30 de junio (el siguiente día hábil si el 30 de junio cae en fin de semana). Las protestas enviadas por correo se consideran presentadas en la fecha del matasellos. No se aceptan protestas presentadas antes del 1 de junio. Hay plazos aparte de 30 días para los avisos sobre propiedad omitida o sobre una exención negada. Ejemplo: el condado de Sarpy acepta protestas por internet, por correo o en persona del 1 al 30 de junio y no acepta formularios recibidos antes del 1 de junio ni con matasellos posterior al 30 de junio.
Si su valor cambió, el tasador le envía por correo un Notice of Valuation Change (aviso de cambio de valor) a más tardar el 1 de junio. Si su valor no cambió, no recibe aviso, pero de todos modos puede presentar una protesta.
Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
El tasador del condado (county assessor) tasa todas las propiedades del condado. La County Board of Equalization (junta de igualación del condado) escucha las protestas. Las viviendas se tasan a su valor real (de mercado) al 1 de enero. El estado exige que los valores residenciales de cada condado queden, en conjunto, entre el 92% y el 100% del valor de mercado. Los valores se revisan cada año, y cada parcela debe ser inspeccionada físicamente y revisada por lo menos una vez cada seis años.
La ley no exige ningún paso formal, pero usted puede llamar o visitar al tasador del condado para revisar el registro de su propiedad y hacer preguntas antes o después de presentar una protesta. Corregir así un registro equivocado (tamaño, estado) puede ser lo más rápido.
Lo que funciona en Nebraska: Ventas recientes de viviendas parecidas en su zona (el archivo de ventas del tasador es público); Una tasación reciente o su precio de compra si compró hace poco en una venta entre partes independientes (arm's-length); Valores de avalúo de viviendas vecinas comparables para mostrar un trato desigual; Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas en el estado de la vivienda; Correcciones a la ficha de la propiedad (property record card) (pies cuadrados, sótano terminado, calidad).
Llene el Form 422 (formulario de protesta; un formulario por parcela) y preséntelo ante el secretario del condado (county clerk). Debe indicar el motivo y el valor que pide; si no, la protesta puede ser desestimada. Algunos condados (por ejemplo Sarpy y Douglas) usan árbitros (referees) que hacen audiencias cortas y recomiendan un valor; la junta del condado toma la decisión final. Si no puede asistir, la junta decide con sus pruebas por escrito. El secretario envía la decisión por correo alrededor del 2 de agosto (más tarde en los condados que extienden su período de audiencias). Costo: No hay tarifa.
Ante la junta del condado usted debe respaldar con pruebas el valor que pide. Ante TERC se presume que la junta del condado actuó correctamente; usted debe demostrar con pruebas claras y convincentes que su valor fue irrazonable o arbitrario, y debe presentar pruebas competentes del valor real de su vivienda.
Para las protestas de valor de 2026: 24 de agosto de 2026 en la mayoría de los condados; 10 de septiembre de 2026 en los condados de Douglas y Lancaster (condados que extendieron las audiencias). Otras apelaciones: por lo general 30 días después de la decisión. Envíe por correo o entregue en persona el formulario de apelación de TERC, una copia de la decisión de la junta del condado y la tarifa de presentación a TERC en Lincoln. No se acepta presentación por correo electrónico, fax ni por internet. Tarifa según el valor de avalúo: $40 por menos de $250,000; $50 de $250,000 a $499,999; $60 de $500,000 a $999,999; $85 por $1 millón o más. No envíe pruebas con la apelación; TERC le indica cómo hacerlo en el aviso de audiencia. Las audiencias son informales a menos que usted pida una formal; los casos de dueños de vivienda a menudo los escucha un solo comisionado. Las decisiones de TERC se pueden apelar ante la Nebraska Court of Appeals (Tribunal de Apelaciones de Nebraska).
El valor más bajo se aplica a los impuestos de ese año, que se facturan en diciembre. Si TERC baja el valor después de que usted pagó, el condado le reembolsa la diferencia. No hay congelación por varios años; el tasador puede fijar un nuevo valor el año siguiente.
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
Puede presentar el Form 422 (formulario de protesta) alegando que su vivienda no está igualada con viviendas comparables, pero debe demostrar con pruebas claras y convincentes una subvaloración sistemática (no aislada) de las comparables; la mayoría de las protestas se ganan, en cambio, por el valor de mercado. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaUna exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Para dueños de 65 años o más (al 1 de enero), personas con discapacidad que califican, y veteranos con discapacidad que califican y sus cónyuges sobrevivientes. Exime todo o parte del valor imponible de la vivienda; hay límites de ingresos para algunos grupos. Presente el Form 458 (solicitud de exención por vivienda principal) ante el tasador del condado a más tardar el 30 de junio.
Un crédito estatal igual a aproximadamente el 30% de los impuestos del distrito escolar, que aparece automáticamente en el estado de cuenta del impuesto a la propiedad desde 2024; aumenta por lo menos 3% al año.
Usted puede presentar y comparecer por su cuenta. Otra persona puede presentar por usted si se adjunta una autorización por escrito a la protesta. No se confirmaron las reglas sobre representantes pagados que no son abogados ante TERC.
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF o Word. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
Tax Appeal Map es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Presente una protesta ante el secretario del condado (county clerk) del 1 de junio al 30 de junio (el siguiente día hábil si el 30 de junio cae en fin de semana). Las protestas enviadas por correo se consideran presentadas en la fecha del matasellos. No se aceptan protestas presentadas antes del 1 de junio. Hay plazos aparte de 30 días para los avisos sobre propiedad omitida o sobre una exención negada. Ejemplo: el condado de Sarpy acepta protestas por internet, por correo o en persona del 1 al 30 de junio y no acepta formularios recibidos antes del 1 de junio ni con matasellos posterior al 30 de junio.
Ante County Board of Equalization protest (protesta ante la Junta de Igualación del Condado). Llene el Form 422 (formulario de protesta; un formulario por parcela) y preséntelo ante el secretario del condado (county clerk). Debe indicar el motivo y el valor que pide; si no, la protesta puede ser desestimada. Algunos condados (por ejemplo Sarpy y Douglas) usan árbitros (referees) que hacen audiencias cortas y recomiendan un valor; la junta del condado toma la decisión final. Si no puede asistir, la junta decide con sus pruebas por escrito. El secretario envía la decisión por correo alrededor del 2 de agosto (más tarde en los condados que extienden su período de audiencias).
No hay tarifa.
La ley no exige ningún paso formal, pero usted puede llamar o visitar al tasador del condado para revisar el registro de su propiedad y hacer preguntas antes o después de presentar una protesta. Corregir así un registro equivocado (tamaño, estado) puede ser lo más rápido.
Puede apelar ante Tax Equalization and Review Commission (TERC, Comisión de Igualación y Revisión de Impuestos). Para las protestas de valor de 2026: 24 de agosto de 2026 en la mayoría de los condados; 10 de septiembre de 2026 en los condados de Douglas y Lancaster (condados que extendieron las audiencias). Otras apelaciones: por lo general 30 días después de la decisión. Envíe por correo o entregue en persona el formulario de apelación de TERC, una copia de la decisión de la junta del condado y la tarifa de presentación a TERC en Lincoln. No se acepta presentación por correo electrónico, fax ni por internet. Tarifa según el valor de avalúo: $40 por menos de $250,000; $50 de $250,000 a $499,999; $60 de $500,000 a $999,999; $85 por $1 millón o más. No envíe pruebas con la apelación; TERC le indica cómo hacerlo en el aviso de audiencia. Las audiencias son informales a menos que usted pida una formal; los casos de dueños de vivienda a menudo los escucha un solo comisionado. Las decisiones de TERC se pueden apelar ante la Nebraska Court of Appeals (Tribunal de Apelaciones de Nebraska).
El valor más bajo se aplica a los impuestos de ese año, que se facturan en diciembre. Si TERC baja el valor después de que usted pagó, el condado le reembolsa la diferencia. No hay congelación por varios años; el tasador puede fijar un nuevo valor el año siguiente.
Verificado en 2026-10 con fuentes oficiales de Nebraska (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.